Ignorare l’esistenza di un diritto di prelazione in una compravendita espone a rischi sia l’acquirente che il venditore. Cos’è la prelazione e quali tutele prendere nella compravendita.

Cos’è la prelazione ?

In condizioni normali ciascuno è libero di vendere i propri beni a chi vuole ma, in taluni casi, alcune persone hanno una priorità, una prelazione.

La presenza di una priorità, non significa che il proprietario è obbligato a vendere alla persona che può esercitare  il diritto di prelazione ma che deve offrirgli quel bene per primo.

Tipi di prelazione

Esistono due tipi di prelazione:

• La prelazione legale, che è espressamente prevista dalla legge. Rientrano in questi casi:
  • Locatari di Immobili ad uso commerciale
  • Coltivatori affittuari
  • Proprietari di terreni confinanti
  • Locatari residenziali se il proprietario vende e disdetta il contratto di affitto prima dei tempi previsti dalla legge

• La prelazione convenzionale. In questo caso la prelazione non è prevista dalla legge ma frutto di un accordo bilaterale tra le parti. E’ il caso, ad esempio,  di un inquilino che ha firmato anche un accordo con la prelazione sull’acquisto del bene abitativo qualora quest’ultimo venga messo in vendita.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il proprietario dell’immobile oggetto di vendita deve sottoporre preventivamente la proposta di acquisto all’avente diritto di prelazione e quest’ultimo, se non è interessato, deve firmare la rinunzia all’acquisto dell’immobile alle medesime condizioni.

Se l’avente diritto di prelazione non sottoscrive la rinunzia, il venditore deve inviargli, in lettera raccomandata, la proposta di acquisto e attendere 60 giorni prima di perfezionare la vendita con un terzo.

Nella pratica è possibile comunque perfezionare e accettare una proposta di acquisto prima dello scadere dei 60 giorni previsti per legge se nella proposta di vendita viene inserita una condizione sospensiva: tipo “…salvo esercizio della facoltà di prelazione da parte dell’avente diritto”

Effetti del diritto di prelazione sulla compravendita

Se la prelazione legale viene violata le conseguenze arrivano alla facoltà di esercitare un diritto di riscatto da parte di chi ha il diritto di prelazione anche se il bene è già stato venduto ad un terzo.

In alternativa c’è la possibilità di chiedere un risarcimento danni che è anche l’unica opzione prevista nel caso la prelazione sia convenzionale.

L’opzione

Un istituto diverso dalla prelazione ma per certi versi simile è l’opzione.

Nell’opzione il proprietario si impegna per un certo lasso di tempo definito dalle parti, a proporre in esclusiva la vendita dell’immobile o del terreno.

Alla fine del periodo di opzione l’acquirente è libero di scegliere se acquistare o meno la proprietà.

Il diritto di opzione in pratica è generalmente utilizzato per compravendite significative, situazioni dove il potenziale acquirente prima di acquistare deve avere la possibilità ed i tempo di valutare l’acquisto.

In questi casi l’opzione concede un grosso vantaggio a chi la riceve, per questo motivo non è raro che il potenziale acquirente che la riceve, come contropartita paghi un corrispettivo detto corrispettivo di opzione al venditore.

Per saperne di più sulla prelazione

Nell’articolo, intenzionalmente, non ho trattato in modo esaustivo tutte le problematiche legate al tema della prelazione.

Se vuoi approfondire l’argomento contattami.

Avvertenze:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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