Procura e mandato con o senza rappresentanza nella compravendita immobiliare. Caratteristiche, limiti e utilizzo.
La procura nella compravendita immobiliare
In taluni casi non è la Legge a stabilire che una persona non può compiere un atto giuridico ma è il diretto interessato che preferisce ricorrere ad un rappresentante che lo compie in suo nome.
In questo caso il soggetto dell’atto giuridico deve conferire il potere di rappresentanza ad un terzo; in tal modo conferisce a quest’ultimo il potere di sostituirsi al diretto interessato nel compimento dell’atto giuridico.
Questa sostituzione può essere fatta attraverso un documento giuridico che si chiama procura.
La procura dal punto di vista giuridico è un atto unilaterale, non è un contratto quindi richiede la firma di una sola persona, il soggetto originariamente titolato a compiere l’atto giuridico.
La procura quindi non attribuisce nessun obbligo: posso firmare una procura nella quale delego il sig. Rossi a svolgere un atto giuridico per mio conto, ad esempio andare a Roma a firmare un contratto. Il sig. Rossi è tuttavia libero di farlo o meno.
La procura può essere speciale o generale.
la procura speciale è rilasciata per il compimento di uno specifico atto e quindi si estingue nel momento in cui quell’atto viene compiuto.
Al contrario la procura generale viene conferita per il compimento di un numero indefinito di atti.
La procura in buona sostanza è unilaterale, spontanea ed è basata sulla fiducia.
Il mandato nella compravendita immobiliare
Secondo l’articolo 1703 del codice civile il mandato è il contratto con la quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante.
Questa è la differenza sostanziale rispetto alla procura, il mandato è un obbligo, un contratto, necessita quindi delle firme del mandante e del mandatario.
Il mandato può essere di due tipi:
- mandato con rappresentanza viene conferita una procura al mandatario che può agire per conto e in nome del mandante
- mandato senza rappresentanza non viene riconosciuta alcuna procura al mandatario che agisce per conto del mandante ma in nome proprio.
Utilizzo della procura e del mandato nella compravendita immobiliare
Devo andare a Roma a stipulare un atto di vendita di un immobile di mia proprietà. Non posso andare e voglio mandare un terzo in mia vece. Se sono sicuro che la persona lo farà posso prevedere una procura che lo autorizza a firmare presso il notaio l’atto di vendita.
Se invece voglio che quella persona si assuma una responsabilità giuridica, un impegno, devo perfezionare un mandato con rappresentanza. Può essere a titolo oneroso o gratuito non è significativo ai fini legali.
Se voglio acquistare un appartamento ma il proprietario non vuole vendermelo perché gli sono antipatico posso stipulare con un terzo un mandato nel quale quest’ultimo si impegna ad acquistare il bene e poi a rivendermelo. Questo è un mandato senza rappresentanza.
Secondo l’articolo 1392 del codice civile la procura deve avere la stessa forma dell’atto che il procuratore andrà a fare.
Quindi nella compravendita immobiliare va fatta in forma scritta con atto pubblico o in forma privata autenticata da un notaio (essendo allegata al rogito e trascritta in conservatoria deve essere scritta da un notaio).
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Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perché come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
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