L’analisi delle richieste per locazioni e vendite nella città di Milano consente di massimizzare i profitti e ridurre i rischi del proprio investimento immobiliare.

Il mercato immobiliare a Milano

Nell’articolo ho analizzato i dati di “immobiliare.it” relativi agli annunci di vendite e affitti relativi alla piazza di Milano nel mese di ottobre.

Per semplificare la lettura ho accorpato le zone di Milano in classi di valore a m² omogenee rispetto alla richiesta di vendita e affitto.

La classificazione delle zone è la seguente:

I valori medi delle richieste di affitto e vendita sono suscettibili di variazioni significative anche all’interno della stessa classe in quanto a Milano spesso i prezzi variano sensibilmente anche prendendo in esame immobili siti in due civici di una stessa via.

Il mio obiettivo non è quello di fornire una valutazione di affitto e vendita a metro quadro per zona ma di individuare una relazione tra l’evoluzione delle richieste di affitto e vendita nelle varie classi.

Il grafico riporta il valore medio a m² delle richieste di locazione e vendita per classi di zone omogenee nel mese di ottobre.

Considerazioni sulle dinamiche degli affitti e dei prezzi di vendita a Milano

Osservando la forma dei due grafici appare evidente che l’andamento dei prezzi relativi alle richieste di affitto e vendita hanno un diverso grado di correlazione tra le classi..

Infatti ponendo a 100 il valore del prezzo di vendita e affitto richiesto nella classe più economica (classe 2) e indicizzando le classi successive emerge una tendenza abbastanza perequata per quanto riguarda gli affitti ma di tutt’altro segno per quanto riguarda le vendite. Il grafico che segue è illuminante…

La progressione degli affitti nelle classi è decisamente inferiore a quella dei prezzi richiesti per la vendita.

Un semplice esempio, attualizzato ai dati di febbraio per comprendere gli effetti del fenomeno descritto in termini economici:

Appartamento di 50 m² in affitto e vendita nel comune di Milano, più precisamente nelle zone:

Dall’analisi possiamo ricavare questa regola:

il valore degli affitti a Milano è legato alla zona meno di quanto si possa pensare; anche zone periferiche (classi basse) sono caratterizzate da affitti elevati. In altre parole la zona, i quartieri, si confermano discriminanti ma meno di quello che potremmo aspettarci. Viceversa, nella vendita, la richiesta di prezzi a m² nel comune è strettamente dipendente dalla zona presa in esame.

Per completezza di analisi è necessario sottolineare un ulteriore aspetto: i prezzi di vendita a m² di Milano sono molto bassi rispetto ad analoghe realtà Europee. Non è un caso che recenti studi sul mercato immobiliare europeo citino Milano come una delle poche realtà poco esposte al rischio di bolla immobiliare.

Questo spiega perchè l’investimento in Milano, nonostante la congiuntura del “sistema paese” è interessante anche per i fondi di investimento immobiliare.

Conclusioni

In sintesi questa analisi conferma che sia la locazione che l’acquisto a Milano possono consentire marginalità elevate.

Se l’obiettivo è stressare la rendita da affitti risulta conveniente acquistare nelle zone periferiche e semicentrali coinvolte nei piani di sviluppo del PPT in quanto possiamo coniugare ricavi da locazione elevati con acquisti convenienti destinati in prospettiva a incrementare.

Peraltro la tassazione con la cedolare secca è favorevole e consente anche ulteriori risparmi fiscali. Per questo motivo l’investimento immobiliare a Milano si conferma uno strumento di diversificazione del portafoglio molto interessante e poco rischioso.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolgo l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.