Lo sfratto è una procedura fonte di sofferenza e disagio sia per il proprietario che per l’inquilino se quest’ultimo è una persona per bene che si trova nell’impossibilità di effettuare i pagamenti. Nello sfratto non ci sono vincitori e vinti…
La procedura di sfratto può essere attivata per:
- morosità (inadempienza contrattuale del conduttore)
- finita locazione (sono regolarmente scaduti i tempi di locazione)
Può sembrare paradossale ma anche l’inquilino in regola con la locazione può essere oggetto di una procedura di fratto.
Sfratto per morosità
Nel coso di morosità si attiva la “procedura di convalida per lo sfratto di morosità” che consiste nell’atto di “intimidazione di sfratto per morosità” in cui il moroso è invitato, di norma circa 20 giorni dalla data di notifica, ad un udienza davanti al giudice. La procedura va eseguita da un avvocato.
L’inquilino moroso ha due possibilità:
· pagare davanti al giudice
· chiedere un rinvio per il pagamento.
In quest’ultima eventualità il giudice concede il “termine di garanzia” entro il quale pagare, normalmente sono 90 giorni. Trascorsi i 90 giorni l’inquilino moroso deve presentarsi davanti al giudice e dimostrare di aver effettuato il pagamento.
Se l’inquilino non ha pagato il giudice emette, dopo circa 60 giorni, un’ordinanza di “sfratto esecutivo“.
Ottenuto lo sfratto esecutivo se l’inquilino non lascia l’appartamento è necessario eseguire lo “sfratto con procedura di esecuzione forzata”.
In sostanza si invita l’inquilino a lasciare l’immobile attraverso “l’avviso di sloggio” dove viene comunicata all’inquilino la data in cui si presenterà l’ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto.
In generale al primo accesso dell’ufficiale giudiziario non succede nulla e spesso anche al secondo avviso che normalmente avviene il mese successivo.
Al terzo o quarto accesso l’ufficiale giudiziario al seguito di un fabbro e di agenti di pubblica sicurezza esegue la “procedura coercitiva”.
Quindi l’intero iter di sfratto dura indicativamente 8/9 mesi.
Un problema rilevante si pone quando l’inquilino moroso, allontanato coercitivamente dall’immobile, lascia mobili ed effetti personali nell’abitazione.
In questi casi l’ufficiale giudiziario effettua l’inventario e gli stessi vengono affidati al proprietario dell’immobile che deve custodirli e restituirli all’ex inquilino moroso.
Se sussistono i presupposti, quest’ultimo in presenza di danni rilevanti, può chiedere i danni.
Sfratto per finita locazione
La procedura è attivabile (non è obbligatorio) quando si avvisa l’inquilino che, alla scadenza del contratto, non verrà rinnovato l’affitto. Facciamo un esempio:
La scadenza del contratto è in data 30 ottobre 2021, oggi, al 3 dicembre 2020, il contratto è regolarmente in corso e l’inquilino è in regola con i pagamenti.
Il proprietario manda la disdetta con i sei mesi di anticipo richiesti dalla legge.
L’inquilino prende atto e si dichiara disponibile a cercare un nuova sistemazione per lasciare appartamento alla scadenza.
A questo punto il proprietario ha due opzioni:
· fidarsi
· non fidarsi e cautelarsi
La procedura di sfratto per finita locazione si attiva solo se il proprietario decide di non fidarsi e quindi cautelarsi nei confronti dell’inquilino.
In quest’ultimo caso la procedura viene attivata, sempre con l’ausilio di un avvocato, quando il contratto è ancora in corso.
A seguito dell’atto giudiziario, circa un mese dopo, proprietario e inquilino si trovano dinnanzi al giudice che verificherà la scadenza del contratto, in questo caso il 30 ottobre 2021, e emanerà un ordinanza con cui convaliderà la licenza per finita locazione.
Con la stessa ordinanza il giudice stabilirà anche la data per attivare la procedura forzata che il proprietario dovrà eseguire se l’inquilino non lascerà l’appartamento.
In generale la data che definirà il giudice sarà sequenziale alla scadenza della locazione e da questa data partiranno le fasi di sfratto precedentemente indicate nel caso di sfratto per morosità.
Cosa succede se mi sono fidato dell’inquilino, non ho attivato la procedura di sfratto per finita locazione, e quest’ultimo alla scadenza del contratto non lascia l’alloggio ?
In questo caso il proprietario dovrà avviare lo sfratto per “finita locazione”, nell’esempio in oggetto, ai primi di novembre, l’avvocato inizierà la procedura.
Il mese seguente ci sarà l’udienza e il giudice fisserà una data di inizio della procedura forzata.
Essendo uno sfratto a contratto scaduto il tribunale darà del tempo all’inquilino per trovare una nuova abitazione e, a seconda della tensione abitativa della zona, il giudice potrà assegnare 6 mesi o anche 12 mesi per trovare un nuovo appartamento.
Questo con un aggravio di tempi di almeno un anno rispetto al caso precedente.
Avviare la procedura a contratto attivo consente quindi di accelerare i tempi dello sfratto qualora l’inquilino alla fine della scadenza contrattuale non lasciasse libero l’appartamento.
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Luciano PedriniDirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
