La proprietà è un diritto esclusivo, ha pochi limiti se non quelli dettati dal rispetto dei diritti altrui e del pubblico interesse. Con l’usufrutto è possibile limitarne i diritti escludendone il godimento a determinate condizioni e per un periodo di tempo finito.

L’usufrutto è un diritto reale minore caratterizzato da una durata temporale definita. E’ disciplinato dal codice civile e prevede la partecipazione di almeno due attori: l’usufruttuario e la nuda proprietà.

Il primo può fruire del bene a patto di non cambiarne la destinazione d’uso, mentre il secondo possiede unicamente la proprietà senza alcun diritto di godimento. Proprio a causa delle limitate possibilità in capo al nudo proprietario è imposta una durata determinata per l’usufrutto, trascorsa la quale per l’usufruttuario cessano i diritti di godimento dell’immobile o del bene.

Ma andiamo per gradi; l’usufrutto può avere per oggetto:

· beni mobili

· titoli di credito (azioni)

· beni immobili

· aziende

Nell’articolo tratterò l’ambito di utilizzo dell’usufrutto nel settore immobiliare.

La durata dell’usufrutto non può estendersi al di là della vita dell’usufruttuario e non è trasferibile agli eredi.

In caso di usufrutto a favore di una persona giuridica la durata massima diviene più circoscritta: il limite è fissato in questi casi a trent’anni.

L’usufruttuario, se non diversamente specificato, conserva il diritto di poter disporre dell’immobile o del bene secondo la propria volontà fermo restando il divieto di cambiarne la destinazione d’uso.

Se, per esempio, è stato concordato l’usufrutto su immobile destinato ad uso abitativo, l’usufruttuario non può trasformarne la destinazione in commerciale.

In caso di inadempienza il nudo proprietario può anche richiedere la decadenza dell’usufrutto per abuso.

All’usufruttuario è riservata la possibilità di affittare l’immobile e godere dei ricavi della locazione, di mettere un ipoteca, vendere il suo diritto ecc.

In quest’ultimo caso chi lo acquista avrà una durata dell’usufrutto pari a quanto previsto nel contratto di usufrutto originario.

All’usufruttuario competono le spese ordinarie, alla nuda proprietà quelle straordinarie quindi, per quanto riguarda l’Imu e la Tasi, sarà sempre l’usufruttuario che dovrà farsi carico delle imposte.

L’usufrutto si acquista per:

· legge (genitori verso i figli)

· atto tra vivi

· testamento

· usucapione

Si estingue per:

· prescrizione

· morte

· confusione

· abuso del diritto

· scadenza del termine

Gli obblighi dell’usufruttuario sono:

· mantenere la destinazione economica del bene

· restituire tutti i beni

· consegnare le cose nel medesimo stato in cui si trovavano in origine

· pagare le spese ordinarie

· pagare IMU

Gli obblighi della nuda proprietà sono:

· pagare le spese straordinarie

· garantire il godimento del bene da parte dell’usufruttuario.

Il diritto di usufrutto può essere esercitato anche da più titolari.

La nuda proprietà può essere acquistata anche con le agevolazioni di prima casa se risiedo nel comune. Al fini delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa l’usufrutto, ai fini dell’applicabilità delle detrazioni, è equiparato alla proprietà dell’immobile.

Come si calcola ai fini fiscali il valore dell’usufrutto ?

Occorre fare riferimento all’ultima tabella aggiornata disponibile, attualmente quella del  2019, e al tasso legale indicato che, ad oggi, è lo 0,8%.

Ricordatevi sempre che, ai fini dell’età il riferimento è sempre l’usufruttuario.

· Si moltiplica il valore catastale per il tasso legale si ottiene così la rendita annuale

· La rendita annuale x coefficiente (che dipende dall’età) determina il valore dell’usufrutto (VU)

· Valore catastale – valore usufrutto = valore della nuda proprietà (VNP)

Le imposte, sia ordinarie che agevolate, a seconda dei casi si applicano ai valori di VNP e VU.

Gli abbattimenti indicati nella tabella possono essere utilizzati anche per stimare il valore commerciale di un usufrutto o di una nuda proprietà.

Non pubblico la tabella perchè è soggetta ad aggiornamenti periodici. Potete comunque trovare facilmente in rete l’ultimo aggiornamento.

Avvertenze:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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