Quanto pesano la luminosità, la panoramicità, l’orientamento, il piano… nella determinazione del valore di un immobile ?

Rispondere a questa domanda in modo oggettivo è estremamente utile poichè consente di comparare il valore di due immobili, simili per zona e tipologia ma diversi per caratteristiche, individuandone l’effettiva economicità.

Per ottenere una valorizzazione omogenea è necessario “normalizzare” attraverso una ponderazione il valore degli immobili al fine di livellarne le caratteristiche.

Per ottenere questo risultato vi suggerisco di applicare gli indici ponderali che vengono utilizzati per determinare la superficie virtuale.

La superficie virtuale è uno dei sistemi utilizzati per il calcolo dei millesimi generali utilizzati per la determinazione delle spese condominiali.

Tabella con i coefficienti di determinazione della superficie virtuale

Una semplice applicazione ad esempio:

Devo valutare due appartamenti appartenenti a due fabbricati gemelli:

L’appartamento A ha una superficie commerciale di 120 metri quadrati ed è al primo piano di uno stabile di 6 piani. Lo stabile ha un balcone con vista sul cortile. L’appartamento è offerto al prezzo di 680.000 €. L’esposizione è Sud Ovest

L’appartamento B ha una superficie commerciale di 120 metri quadrati ed è al quinto piano di uno stabile di 6 piani. Lo stabile ha un balcone con vista sul parco. L’appartamento è offerto al prezzo di 900.000 €. L’eposizione è Nord Est.

Al di là di valutazioni soggettive quale dei due appartamenti è il più conveniente ?

Prendiamo in esame i coefficienti che contraddistinguono le caratteristiche prese in esame:

Normalizziamo le caratteristiche dei due immobili e calcoliamone il valore economico comparabile con questa semplice proporzione:

Immobile a

680.000 : 0,589 = 1 : Valore normalizzato (Vna)

da cui Vna = 680.000/0,589 = 1.154.400 €

Immobile b

900.000 : 0,950 = 1 : V normalizzato (Vnb)

da cui Vnb = 900.000/0,950 = 947.400 €

Come si può osservare dal risultato della normalizzazione a parità di caratteristiche l’immobile A è più caro del +22% rispetto all’immobile B.

Se pensiamo che il dato di partenza vedeva l’immobile B costare il +28% in più dell’immobile A, il risultato dell’analisi è tutt’altro che scontato.

Conclusioni

L’approccio ha il pregio di determinare un valore oggettivo di valutazione tra immobili e nulla vieta di introdurre nell’analisi altri indici ponderali che vanno a discriminare la zona, la comodità ai mezzi ecc.

Questo criterio potete utilizzarlo come linea guida nella valutazione di un immobile fermo restando che l’acquisto di una casa non sempre è frutto di valutazioni oggettive, è un alchimia strana, una sorta di feeling di primo innamoramento…. Quindi, alla fine, bene il criterio oggettivo ma il vero discriminante dovrete metterlo voi con il vostro mix di desideri, esigenze e aspettative.

Avvertenze

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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