L’urbanistica è l’insieme delle discipline che studiano gli aspetti connessi allo sviluppo di un territorio e di una città ai fini della programmazione degli edifici, delle strade e di tutti gli elementi urbanistico-sociali e regolamentari.
Attraverso l’urbanistica è possibile:
- garantire un ridotto impatto ambientale
- pianificare in modo razionale le attività commerciali e sociali
- ottimizzare le condizioni di vivibilità dei cittadini garantendo il loro diritto alla salute
In generale possiamo distinguere:
- negli strumenti urbanistici l’attività di programmazione e di pianificazione del territorio (capacità edificatoria)
- negli strumenti edilizi le regole che sanciscono come questa trasformazione può avvenire.
In pratica il piano urbanistico stabilisce “dove costruire”, il regolamento edilizio “come costruire”.
Sono le autorità locali, in particolare regioni e comuni, ad elaborare i piani urbanistici ovvero il complesso di direttive che i soggetti privati devono seguire.
Questa premessa ci introduce al PGT, acronimo di “piano di governo del territorio” che è lo strumento fondamentale per capire le linee di sviluppo della città e anche dei quartieri.
Il PGT è lo strumento urbanistico introdotto dalla legge regionale lombarda n° 12 dell’11 marzo 2005. Il PGT va a sostituire il PRG “piano regolatore generale“
Tra PRG e PGT vi sono importanti innovazioni:
- La partecipazione dei cittadini alla progettazione (il comune informa la cittadinanza affinchè cittadini e associazioni possano formulare delle proposte di cui i tecnici devono tener conto nell’elaborazione del piano)
- L’amministrazione quando individua delle aree private sulle quali realizzare interventi di pubblica utilità invece di procedere con l’esproprio può chiedere la cessione gratuita dell’area concedendo un altro terreno edificabile o in alternativa della volumetria che può essere trasferita su altre aree o venduta a terzi.
- Se il privato realizza un intervento urbanistico che apporta vantaggi alla cittadinanza introducendo pubblici benefici, viene incentivato con una l’assegnazione di una maggiore volumetria sino al 15%.
Il PGT si compone di tre atti:
- il primo atto è il documento di piano che è il quadro generale della progettazione urbanistica. E’ un lavoro di analisi del territorio dal punto di vista geologico, ambientale, viabilistico, urbanistico e paesaggistico. Ha lo scopo anche di analizzare, definire e pianificare lo sviluppo della popolazione residente nel comune. Il “documento piano” appresenta quindi la linea guida strategica.
- il secondo atto è il piano dei servizi. Il piano dei servizi definisce le strutture di interesse pubblico di cui il comune necessita Il tutto in considerazione della popolazione residente e di quella che vi gravita e di quella stimata in futuro nel documento di piano. Con questo piano si tiene conto dei costi operativi delle strutture esistenti e dei costi per la realizzazione delle opere previste al fine di verificare la loro fattibilità, inoltre vengono individuate e vincolate per cinque anni le aree necessarie per realizzare le opere.
- il Terzo atto è il piano delle regole.Il piano delle regole definisce la destinazione delle aree del territorio (la cosiddetta “zonizzazione”), quelle destinate all’agricoltura, quelle di interesse storico, ambientale e quelle soggette a trasformazione urbanistica. Inpltre il piano delle regole indica le modalità in cui effettuare gli interventi urbanistici sugli edifici nuovi e vecchi e stabilisce cosa, come e quanto costruire.
Il PGT è un documento importante perchè consente la partecipazione dei cittadini allo sviluppo della città ma anche per capire nei prossimi anni le direttrici di sviluppo della città e dei singoli quartieri. Elemento, questo, essenziale per chi intende acquistare casa sia come dimora che come messa a reddito. Conoscere preventivamente i piani di sviluppo dei quartieri è infatti la premessa per garantirsi una interessante rivalutazione economica dell’immobile, specie in una città complessa e variegata come Milano.
Attraverso questi link potete visionare il PGT che il comune di Milano ha elaborato per i prossimi anni. Buona lettura.
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Luciano Pedrini
Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
