Il rischio “evizione” nella compravendita di un immobile è l’incubo di ogni acquirente. Cos’è l’evizione e come evitarla.
Cos’è l’evizione?
E’ la perdita del diritto reale di proprietà o di godimento a favore di un terzo soggetto che ha i requisiti per esercitare tale diritto.
L’assenza di evizione è una garanzia che per legge il venditore deve fornire all’acquirente.
L’evizione può essere:
- Totale: quando riguarda il diritto di proprietà; ad esempio pur avendo stipulato un preliminare un terzo rivendica la proprietà dell’immobile,
- Parziale: quando la rivendicazione non riguarda la proprietà ma un diritto reale di godimento: un usufrutto, una servitù, un diritto di superficie ecc. In questo caso non è messa in discussione la proprietà del bene ma il suo pieno godimento.
Esempi di evizione
Immaginiamo che Tizio venda la casa a Caio; entrambi sottoscrivono un atto scritto, il preliminare, in base al quale andranno al rogito fra tre mesi. Tizio a distanza di un mese dal primo preliminare stipula un altro preliminare mediante atto pubblico con Sempronio. Trattandosi di atto pubblico il preliminare viene registrato in conservatoria.
Ai fini di legge il proprietario dell’immobile sarà Sempronio, perché il titolo di acquisto della proprietà registrato in conservatoria è il suo.
Caio per far valere i suoi diritti dovrà citare in giudizio Tizio.
Anche se il codice civile è chiaro nel definire il profilo risarcitorio i tempi della giustizia e la probabile malafede del venditore, causeranno non pochi problemi alla parte lesa.
L’esempio rappresenta il caso estremo, più frequentemente possono sorgere situazioni di evizione parziale, ad esempio pensavo di avere acquistato la piena proprietà di un immobile ma scopro che su di esso grava un diritto reale di godimento come ad esempio una servitù di passaggio che limita il pieno godimento.
Perché e come evitare l’evizione?
Com’è possibile che ciò avvenga se ho già firmato un preliminare ?
E’ possibile perché per la Legge italiana il contratto preliminare di compravendita immobiliare, se non è registrato in conservatoria, ha valore solo tra le parti che l’hanno sottoscritto.
Il contratto diventa vincolante anche per i terzi solo quando viene registrato in conservatoria.
In Italia i pubblici registri immobiliari sono due: il catasto e la conservatoria.
Il catasto, ad eccezione egli ex catasti asburgici di Bolzano, Trento, Gorizia, Trieste e di alcuni comuni delle province di Udine, Brescia e Belluno ha solo finalità fiscali non è quindi probatorio ai fini di Legge.
Quindi la visura catastale non fa fede circa i titoli di acquisto della proprietà ed i diritti reali di godimento che gravano sull’immobile.
I contratti immobiliari per avere valore verso i terzi devono essere registrati in conservatoria e, per essere registrati, devono essere atti pubblici quindi redatti alla presenza di un notaio.
Tutti gli atti notarili relativi a contratti di compravendita e/o diritti reali di godimento vengono automaticamente registrati in conservatoria. E’ una precisa responsabilità del notaio.
Il notaio, oltre al rogito che è un contratto ad effetti reali può realizzare anche il contratto preliminare che è un contratto consensuale ad effetti obbligatori.
In questo modo è possibile estendere l’ombrello protettivo della conservatoria anche al contratto preliminare.
Il rogito dal notaio garantisce dal rischio evizione?
Formalmente si, in pratica esiste ancora un margine di rischio poiché, nonostante la solerzia dei notai, l’iscrizione in conservatoria avviene generalmente qualche giorno dopo la stipula del rogito.
Per questo motivo il decreto Bersani prevede un ulteriore tutela dell’acquirente, la possibilità di versare su un conto corrente del notaio l’assegno circolare che verrà versato al venditore solo a registrazione effettuata.
Se si vuole fruire di questa possibilità è consigliabile segnalare all’acquirente, che non può opporsi, che disporrà della somma pattuita non al rogito ma a registrazione in conservatoria effettuata.
E’ costoso stipulare il preliminare come atto pubblico?
Le spese aggiuntive sono rappresentate dall’onorario del notaio che tuttavia, se farete anche il rogito, vi farà uno sconto importante.
Le altre spese in realtà sono da considerarsi “anticipazioni” in quanto verranno scalate dalle imposte che verranno pagate al rogito.
L’agente immobiliare come tutela l’acquirente dall’evizione?
Un agente immobiliare vi tutela dal rischio di evizione attraverso una visura ipocatastale e suggerendovi la stipula del preliminare come atto pubblico nei casi sospetti e/o quando la distanza temporale tra preliminare e il rogito è significativa e quindi il rischio può essere elevato.
Per saperne di più sull’evizione
Nell’articolo, intenzionalmente, non ho trattato in modo esaustivo tutte le problematiche giuridiche, assai complesse, legate al tema dell’evizione. Se vuoi approfondire l’argomento non esitare a contattarmi.
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Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione. L’obiettivo di Ella Home non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione. Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.
Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perché come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
