Spesso nel contratto preliminare vengono utilizzate le condizioni accidentali. Cosa sono, qual’è la loro caratteristica e come vengono utilizzate.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, al pari di ogni contratto, può contenere al suo interno delle – condizioni accidentali -. Le condizioni accidentali sono definite dal codice civile, e sono:
- La condizione sospensiva
- La condizione risolutiva
- Il termine
- Il modo
La condizione sospensiva nei contratti di compravendita immobiliare
è una condizione che sospende l’esecuzione del contratto il quale inizierà a produrre i suoi effetti giuridici solo al verificarsi di una ben determinata condizione indicata nel contratto.
In sostanza nella condizione sospensiva solo al verificarsi di un evento futuro e incerto il contratto produce i suoi effetti, in caso contrario no.
Nel preliminare di una compravendita immobiliare, ad esempio, una classica condizione sospensiva è quella che rimanda l’esecuzione del contratto all’erogazione del mutuo da parte della banca.
Non è matematicamente certo che la banca concederà il mutuo, le parti quindi, con la condizione sospensiva, sottoscrivono il preliminare concordando che gli effetti obbligatori tra le parti avranno effetto solo se il mutuo verrà concesso.
Nella condizione sospensiva l’agente immobiliare riceve la provvigione solo quando il contratto inizia a produrre i suoi effetti giuridici.
La condizione risolutiva nei contratti di compravendita immobiliare
A differenza della condizione sospensiva, nella condizione risolutiva il contratto produce sin da subito i suoi effetti giuridici ma, al verificarsi della condizione risolutiva cessa i suoi effetti.
E’ una condizione, meno utilizzata nella pratica immobiliare, che in sostanza determina un perimetro all’interno del quale il contratto produce i suoi effetti.
Un esempio è costituito dalla compravendita di un terreno subordinata all’accordo che nell’arco di xx tempo il comune ne dichiarerà l’edificabilità.
Le parti possono nel contratto inserire una condizione risolutiva in base alla quale al verificarsi della condizione risolutiva – il comune entro il tempo xx non riconosce l’edificabilità – il contratto cessa i suoi effetti.
A differenza della condizione sospensiva nella condizione risolutiva l’agente immobiliare ha diritto sin da subito alla provvigione.
Il termine nei contratti di compravendita immobiliare
Il termine indica un evento futuro e certo al verificarsi del quale il contratto nasce o cessa di esistere.
Un esempio è costituito dalla data entro la quale il contratto produrrà i suoi effetti; ad esempio un contratto di locazione immobiliare può essere sottoscritto oggi ma produrre gli effetti dal 1 giorno del mese successivo.
Qualche volta nei contratti viene utilizzato l’istituto – termine essenziale – in questo caso se il termine viene disatteso (ad esempio le parti si impegnano a fare il rogito entro il termine essenziale del 10 dicembre) il contratto si intende risolto.
In realtà è difficile che per un posticipo di pochi giorni della data del rogito si possa configurare un’inadempienza contrattuale talmente grave da portare alla risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.
Per far si che questo avvenga è necessario rivolgersi ad un avvocato che potrà fare una diffida ad adempiere e sarà questa e solo questa a determinare la risoluzione del contratto.
Il Modo
Il modo indica una condizione che viene posta ad un atto di liberalità, come ad esempio, una donazione.
Un esempio di utilizzo dell’istituto può essere il seguente: dono a Tizio la mia villa a condizione che il parco pertinenziale della stessa sia di pubblica fruizione.
Per saperne di più sulle condizioni accidentali del contratto di compravendita:
Nell’articolo intenzionalmente non ho trattato in modo esaustivo tutti gli aspetti legati alle condizioni accidentali del contratto; se vuoi approfondire l’argomento contattami.
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Luciano PedriniDirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
