Quali sono, in cosa si differenziano, cosa è importante sapere per una compravendita sicura.
La proposta di acquisto
Molti anni fa, la proposta di acquisto anche se firmata dalle parti non aveva i requisiti di completezza necessaria per essere considerata un contratto preliminare. Ogni agenzia immobiliare aveva dei propri moduli, spesso superficiali o incompleti. Per questo motivo era obbligatorio il passaggio successivo del preliminare di vendita.
Oggi la situazione è molto diversa le proposte di acquisto oltre ad essere molto dettagliate sono state progettate da studi legali o associazioni di categoria quindi sono complete e a prova di errore.
Quando la proposta di acquisto contiene gli elementi principali necessari al perfezionamento del rogito a tutti gli effetti può essere considerata un contratto preliminare di vendita.
Ovviamente per essere un contratto preliminare la proposta di acquisto deve essere firmata per accettazione dal proprietario dell’immobile e il promissario acquirente, colui che l’ha stipulata, deve essere messo a conoscenza che la proposta è stata firmata.
Se uno di questi requisiti viene meno la proposta di acquisto non si trasforma in contratto preliminare.
Anche se la firma della proposta di acquisto ai fini giuridici è equiparabile ad un contratto preliminare spesso è opportuno redigere successivamente un preliminare, in questi casi la proposta di acquisto firmata viene chiamata preliminare del preliminare.
Il preliminare di vendita
Il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori ovvero obbliga le parti a compiere tutta una serie di atti giuridici che porteranno al rogito ovvero al trasferimento del titolo di proprietà.
Questo significa che il contratto preliminare assume un valore obbligatorio per le parti che l’hanno sottoscritto e, in caso di ripensamenti, la parte inadempiente non solo perde la caparra confirmatoria – vedasi articolo dedicato – ma, se la causa va in tribunale, il giudice può decidere anche l’adempimento forzato del contratto.
Questa eventualità nella pratica non è frequente perché i tempi della giustizia in Italia sono lunghi e non è nell’interesse del proprietario o del teorico acquirente impantanarsi in un azione legale che può durare due o più anni.
Tuttavia può accadere quindi, quando si firma una proposta di acquisto, è necessario fare molta attenzione perché la posta in gioco va oltre al valore tutto sommato sacrificabile della caparra confirmatoria.
Il contratto preliminare deve avere la forma scritta mediante scrittura privata o atto pubblico. Le differenze sono sostanziali in quanto come scrittura privata vale solo tra le parti che l’hanno sottoscritta, mentre come atto pubblico, a seguito della registrazione in conservatoria, ha valore giuridico anche nei confronti di terzi.
L’atto pubblico ha un ombrello protettivo più efficace in quanto consente una tutela anche a fronte di un possibile fallimento del promittente venditore.
Il rogito
Il rogito è un contratto consensuale ad effetti reali; è con il rogito che l’acquirente assume il titolo giuridico di proprietario.
Attenzione, al rogito l’appartamento può anche non essere stato pagato per intero, può anche non essere stato consegnato, ma ai fini legali con il rogito la proprietà è trasferita.
Per questo motivo il rogito è un contratto “ad effetti reali” e non un contratto “reale” perché non occorre la consegna fisica dell’immobile che può non essere contestuale.
La differenza tra preliminare e rogito dal punto di vista giuridico è chiara, dal punto di vista formale entrambi devono avere pena nullità la forma scritta, il preliminare può essere una scrittura privata o, meglio, come abbiamo visto, un atto pubblico, il rogito tassativamente deve essere un atto pubblico e deve essere redatto da un notaio.
La differenza tra i due contratti, alla lettura può essere anche minima in quanto sono molto simili tuttavia se nel contratto le parti “promettono” di fare delle cose è un preliminare, in caso contrario è un rogito.
Il notaio con il rogito, oltre a verificare che quanto dichiarato in sua presenza risponde al vero, registra il contratto in conservatoria. E’ la registrazione in conservatoria che fornisce al contratto quell’ombrello protettivo precedentemente descritto. Generalmente a Milano passano solo pochi giorni tra la firma del rogito e la registrazione in conservatoria. In questo arco di tempo formalmente il rischio evizione – vedasi articolo – è tecnicamente possibile.
Per questo motivo il decreto Bersani prevede una tutela per l’acquirente: la possibilità di versare su un conto corrente del notaio l’assegno circolare che sarà disponibile al venditore solo a registrazione del rogito effettuata.
Se si vuole fruire di questa possibilità bisogna segnalarlo al notaio e all’acquirente. Quest’ultimo non può opporsi ma deve sapere che disporrà della somma pattuita non al rogito ma a registrazione in conservatoria effettuata.
Per saperne di più sui contratti di compravendita immobiliare
Nell’articolo intenzionalmente non ho trattato in modo esaustivo tutti gli aspetti legati alle condizioni accidentali del contratto; se vuoi approfondire l’argomento contattami.
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Luciano PedriniDirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
