Devi ricorrere ad un mutuo per acquistare un immobile ? Vuoi conoscerne gli elementi di base per destreggiarti tra le numerose offerte degli istituti di credito ? Nessun problema, leggi questo articolo.
I tipi di mutuo e la formazione del tasso di interesse
Quando si acquista un immobile o si vuole ristrutturare e non si dispone dell’intero capitale ci si rivolge all’istituto di credito per la concessione di un mutuo ipotecario.
Nasce quindi l’esigenza di individuare il tipo di mutuo e la banca con l’offerta più vantaggiosa.
I mutui possiamo suddividerli in funzione del tasso di interesse applicato al finanziamento; in particolare i principali possono essere:
- tasso fisso
- tasso variabile
- sistema misto
- con tasso d’ingresso
In pratica ogni banca costruisce prodotti ad hoc per andare incontro alle richieste del mercato e della propria clientela.
Anche la durata del mutuo, normalmente non superiore ai 20 – 30 anni, a discrezione della banca può essere superiore mentre generalmente per i tempi di accettazione gli istituti di credito si attestano su 40/50 giorni al massimo.
Non potendo affrontare in modo esaustivo tutti i prodotti e strumenti finanziari mi limiterò ad analizzare i mutui a tasso fisso e a tasso variabile fermo restando che la conoscenza tecnica di quest’ultimi consente agevolmente di comprendere anche le altre tipologie di mutuo.
Il tasso di interesse che la banca applica per il calcolo degli interessi prende il nome di TAN, tasso annuo nominale.
Il TAN è composto dalla somma dello spread e dell’euribor se si tratta di un mutuo a tasso variabile, dello spread e dell’eurirs se il mutuo scelto è a tasso fisso.
Lo spread
Lo spread rappresenta il guadagno dell’istituto di credito ed è la prima cosa da valutare nella ricerca di un mutuo vantaggioso.
Generalmente lo spread dipende da questi parametri:
· dalla durata del mutuo
· dall’LTV che è il rapporto tra l’importo concesso in prestito e il minor valore tra prezzo periziato e il prezzo di acquisto dell’immobile. Minore perché l’istituto di credito, per cautelarsi, prende la stima relativa al valore dell’immobile più bassa. Più è alto LTV e di norma più è alto lo spread perché è maggiore il rischio della banca. Generalmente la banca non concede mutui con LTV superiore all’80% nel caso di immobili destinati ad uso abitativo. La percentuale è più bassa quando si tratta di altre destinazioni d’uso.
· dalla solvibilità del cliente, generalmente le banche non finanziano più del 33% del reddito.
· dalla stipula o meno di assicurazioni sulla vita
L’euribor
L’euribor è la componente del tasso variabile che si somma allo spread per determinare il TAN.
L’Euribor è il tasso interbancario di riferimento comunicato giornalmente dalla European Money Markets Institute calcolato come media dei tassi d’interesse ai quali primarie banche attive nel mercato monetario dell’euro, offrono depositi interbancari a termine ad altri istituti di credito.
l tasso Euribor normalmente utilizzato ai fini del calcolo dell’interesse dei mutui a tasso variabile è quello dei tre mesi.
Alcune banche, previo il pagamento di un valore incrementale al tasso di interesse, stabiliscono che al superamento di determinati valori dell’euribor subentra l’istituto di credito.
Poichè il tasso negativo è una novità di questi ultimi anni alcune banche hanno inserito una clausola di salvaguardia secondo la quale l’euribor non può andare a tasso negativo perché se così fosse andrebbe ad erodere il guadagno dell’istituto di credito.
L’eurirs
L’eurirs è la componente del tasso fisso che si somma allo spread
L’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) chiamato anche Irs è quindi, assieme allo spread, il tasso di interesse del mutuo a tasso fisso.
Il valore dell’Eurirs viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari alla media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap (I.R.S).
In generale l’Eurirs è una percentuale che varia in base alla durata del mutuo che voglio avere, più aumenta la durata più alto è l’Eurirs.
Per conoscere l’Eurirs ogni giorno possiamo consultare i tassi sul Sole 24 ore o in molti altri siti tenete tuttavia presente che la banca generalmente utilizza l’Eurirs del mese precedente all’atto del mutuo e non quello indicato in sede preliminare.
Il TAEG
Quando si stipula un mutuo subentrano anche delle spese aggiuntive:
· La banca per rilasciare il mutuo chiede una serie di informazioni per redigere la cosiddetta istruttoria: l’estratto conto, il reddito, la situazione familiare, il 730 ecc. L’istruttoria può essere gratuita o a pagamento.
· E’ necessaria una perizia dell’immobile che può essere a carico della banca o del cliente
· E’ necessario aprire un conto corrente se non si è già clienti della banca e questo può essere gratuito o a pagamento
· La polizza antincendio è compresa o a carico del cliente
· Bisogna poi considerare anche l’imposta sostitutiva che va all’erario e non alla banca. Questa incide per lo 0,25% del valore del mutuo per la prima casa, 2% per la seconda casa.
Tutti questi costi aggiuntivi vengono spalmati sulla durata del mutuo e originano il TAEG.
Quindi il TAEG è il TAN + le spese accessorie ed è il parametro che mi indica effettivamente quale tasso complessivo ho pagato.
Il piano di ammortamento
Per la restituzione del mutuo viene elaborato il piano di ammortamento che costituisce la modalità di rimborso alla banca del mutuo.
Esistono varie tipologie di piano di ammortamento, il piano di ammortamento alla francese, quello italiano, quello tedesco…
In Italia, strano a dirsi, si utilizza prevalentemente il sistema Francese che prevede una rata costante per tutta la durata del mutuo.
La rata è comprensiva di capitale e interesse. L’interesse è decrescente e il capitale crescente.
La somma dei due componenti mi restituisce la tabella di ammortamento.
Il pagamento puntuale della rata è un prerequisito essenziale per non incorrere nel pagamento di interessi di mora.
A tal fine è utile verificare come la banca regoli eventuali inadempienze del mutuatario e chiedere se il mutuo prevede la possibilità di sospendere la rata temporaneamente senza incorrere in sanzioni.
L’ipoteca
A garanzia del mutuo la banca chiede un ipoteca volontaria sull’immobile. L’argomento l’ho sfiorato nell’articolo dedicato all’accollo del muto.
Approfondirò l’argomento con un articolo ad hoc ma per il momento mi preme sottolineare che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che ha una caratteristica particolare: la sequela.
In pratica l’ipoteca segue il bene e non l’intestatario del mutuo. Tenetelo sempre presente.
Il decreto Bersani
In base al decreto Bersani il mutuatario (voi) può ottenere una surroga del mutuo anche rivolgendosi ad una banca esterna e/o estinguere il mutuo totalmente o parzialmente senza incorrere nel pagamento di penali o altro.
Inoltre l’istituto di credito all’estinzione del mutuo è tenuto a inviare una comunicazione in conservatoria per eliminare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.
Detrazioni
Ricordo che per i mutui sottoscritti per l’acquisto della prima casa gli interessi possono essere portati in detrazione sino ad un massimo di 4.000 € (aggiornamento 2020)
A questo punto non vi resta che andare su MutuiOnline.it e sfruttando il loro calcolatore mettere a confronto tutti i mutui. Buon lavoro !
Vuoi saperne di più ?
Nell’articolo, intenzionalmente, non ho trattato in modo esaustivo tutti gli aspetti legati al mutuo; se vuoi approfondire l’argomento. Contattami
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Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione. L’obiettivo di Ella Home non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione. Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.
Luciano PedriniDirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.
