Se non soffriamo di vertigini ci sono molte ragioni per prediligere l’acquisto di un piano alto in un condominio. La luce, la sicurezza, il panorama… c’è tuttavia una ragione in più per scegliere l’ultimo piano, per attribuirgli un valore di mercato maggiore: la possibilità di sopraelevazione.

A chi spetta il diritto di sopraelevazione in un condominio ?

In base al codice civile il diritto di sopraelevazione, salvo diverse indicazioni, compete al proprietario o ai proprietari dell’ultimo piano.

Questo diritto, in deroga a quanto stabilito dal codice civile, può essere riservato anche ad altri condomini ma deve essere indicato in almeno uno di questi documenti:

• nell’atto di compravendita,
• nel regolamento di condominio
• nell’elaborato planimetrico del condominio.

Quali sono i presupposti per sopraelevare ?

Per poter sopraelevare devono verificarsi queste condizioni:

1. Il fabbricato dal punto di vista statico deve essere in grado di supportare il nuovo peso. Un architetto o un ingegnere deve quindi fare un calcolo strutturale da allegare al progetto.
2. Il fabbricato deve avere una cubatura inutilizzata
3. Deve essere presentato un progetto che deve essere approvato dalla commissione edilizia. La commissione edilizia fornirà un permesso a costruire subordinato anche al pagamento degli oneri di urbanizzazione.
4. La sopraelevazione non deve compromettere lo stile architettonico del fabbricato
5. Non devono essere compromessi i parametri di luminosità dei piani sottostanti
6. Non devono essere lese le panoramicità dei fabbricati adiacenti
7. I condomini devono essere favorevoli a maggioranza
8. Colui che sopraeleva deve pagare un indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti

L’indennizzo ai condomini

Anche se il diritto di sopraelevazione compete al proprietario dell’ultimo piano, l’area utilizzata per fare la costruzione è di proprietà del condominio e quindi dei condomini.

Il calcolo dell’indennizzo viene effettuato attraverso la formula:

Indennizzo = (Valore area/n+1) – ((Valore area/n+1) * 1/n)

Ove:

• n è il numero dei piani esistenti

• valore dell’area = valore del terreno

• (Valore area/n+1) = valore area del piano

• (Valore area/n+1) * 1/n = quota spettante al proprietario dell’ultimo piano

Facciamo un esempio:

Fabbricato di 4 piani edificati su un’area il cui valore è 1.000.000 €

Condomini:

• 1° piano Sig. Verdi,
• 2° piano Sig. Neri,
• 3° piano Sig  Bianchi,
• 4° piano Sig  Rossi

Indennizzo totale = (1.000.000/(4+1)) – ((1.000,000/(4+1)) * 1/4 = 150.000 €

La cifra verrà ripartita in base ai millesimi dei singoli condomini.

Principali e ulteriori costi da sostenere

Gli oneri urbanistici si pagano quando viene incrementata la volumetria dell’appartamento o si crea un nuovo appartamento quindi anche in caso di sopraelevazione.

Gli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e smaltimento rifiuti (solo Laboratorio/Industria), nonché del contributo sul costo di costruzione, variano in relazione alle destinazioni funzionali degli interventi stessi. L’onere varia quindi a seconda del comune e della destinazione d’uso.

A questo costi si dovrà sommare la spesa per la realizzazione dell’unità abitativa.

Sarà quindi necessario rivolgersi ad un tecnico o ad un impresa per avere, sulla base del progetto, capitolato e preventivo di spesa.

Non consiglio a nessuno di cimentarsi in questi calcoli, tuttavia per chì volesse approfondire, normalmente si utilizza nella stima il più probabile valore di trasformazione, uno dei criteri più utilizzati nell’estimo immobiliare.

Conclusioni

Se dovete acquistare un ultimo piano verificate se sussiste la possibilità di sopraelevazione poiché, in caso positivo, il vostro immobile verrebbe ad avere un valore di mercato sensibilmente superiore e quindi l’acquisto potrebbe a maggior ragione essere un affare.

Vuoi saperne di più ?

Nell’articolo, intenzionalmente, non ho trattato in modo esaustivo tutti gli aspetti legati alla sopraelevazione; se vuoi approfondire l’argomento. Contattami

Avvertenze:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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