Un appartamento può avere difetti non dichiarati e non manifesti all’atto dell’acquisto. In questi casi esiste una garanzia di Legge ? Quali sono i termini e come dobbiamo comportarci ?

La vendita è un contratto consensuale ad effetti reali e obbligatori. Gli obblighi del compratore sono il pagamento nel termine e nei modi definiti nel contratto.

Il venditore, ai sensi dell’articolo 1476 del codice civile, ha i seguenti obblighi:

• La consegna del bene al compratore

• L’obbligo di garantire il compratore dall’evizione (vds articolo dedicato)

• L’obbligo di garanzia dai vizi del bene.

Concentriamoci su quest’ultimo aspetto.

L’immobile deve essere garantito da vizi che ne pregiudicano l’uso o ne diminuiscono notevolmente il bene.

Questa garanzia riguarda esclusivamente i vizi occulti ovvero quelli non visibili e manifesti o quelli che non sono stati segnalati in sede di compravendita.

La vendita tra privati

Fatta questa premessa, negli acquisti tra privati, l’acquirente deve comunicare eventuali vizi dell’immobile al precedente proprietario entro un anno dalla consegna ed entro 8 giorni dalla loro scoperta.

L’acquisto di un immobile da un costruttore

La Legge (Decreto Legge n° 222)  prevede una particolare tutela per coloro che acquistano da un’impresa. La tutela del decreto legge si applica quando:

• L’acquirente è una persona fisica che ha stipulato un contratto per l’acquisto di un immobile in costruzione (non si applica alle società)

• L’immobile non possiede ancora il certificato di agibilità.

In che modo la normativa tutela gli acquirenti ?

• La garanzia contro i vizi dell’immobile è estesa a 10 anni

• Al costruttore è richiesta una fideiussione bancaria al momento della stipula del contratto preliminare. La fideiussione deve coprire le somme già versate dall’acquirente e quelle ancora da versare. Un esempio:

Se il costruttore è “in stato di crisi” è facoltà dell’acquirente chiedere alla banca o all’assicurazione la restituzione delle somme già stanziate.

• Il costruttore ha l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali difetti di costruzione al momento non rilevabili. Ovviamente la Legge non norma le specifiche della polizza, quindi il mio consiglio è quello di analizzarla nel dettaglio per verificare se effettivamente copre le parti potenzialmente soggette a vizi.

• Il contratto preliminare di un immobile in costruzione deve essere fatto da un notaio. Questo da un lato offre all’acquirente l’ombrello protettivo della conservatoria, dall’altro consente al notaio di rendere trasparenti gli articoli di Legge a favore dell’acquirente. L’obbligo dell’atto notarile è valido solo per i titoli edilizi successivi al marzo 2019.

Anche se non rientra nelle garanzie del venditore è utile un accenno alle diverse modalità con cui può essere fatta una vendita immobiliare. La vendita immobiliare infatti può essere a misura o a corpo.

• Se la vendita è a misura, le parti, in presenza di una misura inferiore o superiore rispetto a quella pattuita possono chiedere di corrispondere un adeguamento di prezzo in positivo o negativo in ragione del costo a metro quadro pattuito. Se la misura supera di 1/21 (circa il 5%) quella pattuita il compratore può anche decidere di non ottemperare all’incremento di spesa e recedere dal contratto.

• La vendita a corpo è una vendita nella quale il prezzo dell’immobile viene riferito in generale al corpo dell’immobile e non all’unità di misura. Nella vendita a corpo non viene indicata la misura dell’immobile ma, se questa fosse indicata, anche in questo caso scatterebbero le possibilità precedentemente segnalate nella vendita a misura.

Per questi motivi nei contratti immobiliari si applica la vendita a corpo.

Avvertenze:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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