La locazione a Milano è un ottimo strumento per mettere a reddito i propri risparmi. La legislazione italiana, trattandosi di un tema di rilevanza sociale, prevede delle Leggi ad hoc che regolamentano l’istituto e che è bene conoscere. Vediamole insieme.

La locazione ad uso abitativo è un contratto ad effetti obbligatori che non trasmette un diritto reale sul bene se non quello del godimento per un certo lasso di tempo definito contrattualmente.

Dal punto di vista giuridico la locazione è un tema complesso perché non è regolata da un’unica Legge.

Le norme sulla locazione si trovano nel codice civile agli articoli 1561 e seguenti, ma sono residuali per applicazione perché i contratti di locazione sono regolati da Leggi specifiche, fatte in epoca più recente.

Il set delle norme più importanti da conoscere è il seguente:

La Legge 1561 del codice civile che definisce il contratto di locazione e lo distingue dal contratto di affitto; in particolare:

· La locazione è quel contratto che ha per oggetto il godimento di qualsiasi bene immobile o mobile

· L’affitto si ha quando il godimento è relativo a beni produttivi (esempio azienda o terreni agricoli)

In epoca più recente, le Leggi di riferimento che regolamentano entrambi gli istituti, sono:

• Legge 392 del ’78 detta anche “equo canone” che in parte è stata abrogata e in parte vige tutt’ora,
• Legge 431 del ’98 che regola la locazione degli immobili ad uso abitativo

Ai fini della locazione il riferimento normativo è dunque quello della Legge 431 mentre per la locazione ad uso commerciale si deve applicare la 392.

La Legge 431 regola tutte le locazioni ad uso abitativo ad eccezione dei  contratti di locazione di immobili vincolati dalle belle arti, nonché quelli di particolare pregio: A1, A8, A9.

In questi casi c’è massima flessibilità in quanto il legislatore si rimette alla contrattazione tra i soggetti.

Al di là di questa eccezione la Legge 431 prevede solo tre tipi di contratto per la locazione abitativa:

• Contratto Libero
• Contratto Convenzionato
• Contratto Transitorio

Il Contratto libero:

è un contratto dove l’unico limite è rappresentato dalla durata che non può essere inferiore a quattro anni con rinnovo di altri quattro.

Il locatore non può disdettare alla prima scadenza se non per precise esigenze, ad esempio:

· se l’immobile serve come abitazione del proprietario o dei parenti più stretti (sino al 2° di parentela).

· se è prevista una ristrutturazione integrale dell’immobile

· se il proprietario, non possiede altri immobili ad eccezione della prima casa e vuole vendere l’appartamento. In questo caso l’inquilino ha un diritto di prelazione legale.

Alla seconda scadenza contrattuale (8 anno) ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo o rinuncia.

Per esercitare il diritto deve comunicarlo alla controparte con lettera raccomandata che deve necessariamente essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza.

In assenza di questa condizione si applica il tacito rinnovo e la locazione è confermata per altri quattro anni alle medesime condizioni precedenti.

Il contratto in convenzione:

In questo caso i termini dell’accordo sono stabiliti dalle associazioni di categoria e/o enti sindacali. Le parti aderiscono quindi ad una convenzione stipulata a livello locale.

Per la città di Milano è in vigore una convenzione stipulata il 5 marzo 2019 che suddivide il territorio in 12 zone omogenee e stabilisce per ciascuna zona il valore minimo e massimo del canone di locazione.

La durata di questo contratto è inferiore a quella del contratto libero; passa infatti da quattro + quattro a tre + due.

I proprietari che applicano il contratto convenzionato hanno un canone “calmierato” ma fruiscono di agevolazioni fiscali:

· IMU più favorevole del 75%

· Tassazione più favorevole sia con la cedolare secca che con l’irpef.

Il Contratto transitorio:

Il contratto transitorio è regolato da accordi presi a livello locale con le associazioni di categoria. Non può essere superiore a 18 mesi e serve per soddisfare particolari casistiche da individuarsi all’interno del quadro contrattuale sindacale.

Ad esempio in caso di trasferimenti temporanei, in caso di divorzi/separazioni ecc.

In tutti questi casi si applica il contratto transitorio che, se l’immobile è in un comune con più di 10.000 abitanti, prevede un canone concordato.

Se la locazione è uguale o inferiore a 30 giorni il canone è libero.

Il contratto per studenti universitari è una fattispecie del contratto transitorio e può avere una durata variabile da uno a tre anni, in questo caso il canone e l’applicabilità sono normati dall’accordo quadro sindacale.

Adempimenti e fiscalità:

Nelle tre tipologie di contratto esaminate bisogna far riferimento a quanto previsto dal decreto ministeriale.

In altre parole, se modifichiamo nel contratto uno dei termini previsti per Legge, ad esempio in caso di contratto libero artitrariamente fissiamo la durata quattro + due anni, il contratto è comunque valido ma la clausola è oggetto di nullità parziale ed è automaticamente sostituita con quella prevista dalla legge (quattro + quattro)

Indipendentemente dal canone, la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria, se la durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se il contratto è stato perfezionato nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Possono provvedere alla registrazione sia l’affittuario (conduttore) sia il proprietario (locatore). Entrambi, infatti, sono responsabili in solido per il pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Generalmente gli oneri vengono divisi al 50% tra locatario e conduttore.

In caso di mancata registrazione del contratto di locazione il contratto è nullo ma può comunque produrre i suoi effetti se la registrazione è stata effettuata anche tardivamente (sentenza della Cassazione)

L’imposta di registro si paga nella misura del 2% del canone annuo, se viene pagata in unica soluzione l’agenzia delle entrate prevede una agevolazione. L’imposta di registro non è prevista nel caso di applicazione del regime con cedolare secca.

E’ necessario apporre al contratto anche una marca da bollo di 16 euro ogni 4 pagine e comunque ogni 100 righe. Anche questa non si paga in regime di cedolare secca.

Generalmente il contratto prevede il valore della locazione + spese ma le parti possono concordare anche diversamente.

Prima del subentro dell’inquilino viene redatto un inventario di ingresso nel quale si condivide lo stato di fatto dell’appartamento e di eventuali mobili o oggetti della proprietà. Questo inventario deve essere sottoscritto dall’inquilino e farà parte integrante del contratto.

Analogamente alla fine della locazione verrà prodotto analogo documento che fissa lo stato di fatto alla riconsegna dell’immobile.

In presenza di danni quantificabili il proprietario potrà attingere dal deposito cauzionale.

Il deposito cauzionale, che non può superare le tre mensilità, serve esclusivamente a tutelare il proprietario da eventuali danni causati dall’inquilino.

L’inquilino che ha versato il deposito cauzionale non può considerare quest’ultimo come un accantonamento per pagare il canone di locazione; se infatti non paga la rata è a tutti gli effetti moroso pur avendo dato al proprietario un deposito cauzionale superiore alla mensilità arretrata.

Gli interessi maturati dal deposito cauzionale devono essere riconosciuti all’affittuario.

Il certificato energetico non si allega ai contratti di locazione anche se nel contratto è obbligatorio scrivere che il conduttore è stato messo a conoscenza in ordine alla prestazione energetica dell’immobile. E’ comunque consigliabile allegare l’APE.

Il reddito derivante dalla locazione può essere soggetto a tassazione ordinaria IRPEF o alla cedolare secca che prevede una tassazione fissa del 21% (10% in alcuni comuni).

Nell’infografica dell’agenzia delle entrate, scaricabile alla fine dell’articolo, avete una sintesi delle agevolazioni derivanti dalla scelta della cedolare secca come criterio di tassazione.

La consultazione del sito dell’agenzia delle entrate è una valida soluzione per approfondire i temi e le agevolazioni di carattere fiscale; ne consiglio pertanto la consultazione.   

Avvertenza:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

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