Devi affrontare la ristrutturazione di un immobile ma non sai quale autorizzazione è necessaria ? Pensi che CIL, CILA e SCIA siano l’inizio di uno scioglilingua? Cerchiamo di fare chiarezza…

Non sempre, quando ristrutturi un appartamento, devi chiedere un’autorizzazione edilizia al comune. Infatti gli interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di autorizzazione da parte dell’ufficio tecnico del Comune.

A titolo di esempio rientrano in interventi di manutenzione ordinaria:

• Il rinnovo di finiture,
• La tinteggiatura degli interni,
• La posa di pavimenti,
• Sostituzione di porte o infissi
• La sostituzione impianti tecnologici e della caldaia
• Piccoli interventi in cartongesso che non modificano i locali
• Riparazione di tegole, muri di recinzione, cornicioni
• Installazione di pannelli fotovoltaici
• Eliminazione di barriere architettoniche
• …

L’elenco è lungo… per questi interventi l’unico scritto, dettato dalla buona educazione, è quello destinato ai condomini per avvisarli del disagio che arrecherai per qualche giorno.

Manutenzione ordinaria: nessun permesso

Per gli interventi che non si configurano come interventi di manutenzione ordinaria è necessario l’invio di una segnalazione e/o di un iter autorizzativo che prevede l’invio di una segnalazione allo sportello unico per l’edilizia del Comune.  

A  seconda della tipologia dell’intervento, la segnalazione potrà essere:

• la CIL (in disuso perché ormai sostituita dalla CILA e SCIA)
• la CILA
• la SCIA
• la Super SCIA (ex DIA o Superdia)
• il Permesso di costruire

Come stabilire qual è l’autorizzazione corretta ?  

In questo caso la distinzione è più complessa e, nel dubbio, una verifica telefonica presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune può semplificarvi la vita…

Ciò premesso è bene sapere che per manutenzione straordinaria sono comprese le attività che prevedono anche il frazionamento o l’accorpamento dei locali che non comportino variazioni della destinazione d’uso e non sia modificata la volumetria dell’immobile.

la CILA, abbreviazione di certificazione inizio lavori asseverata, riguarda i  lavori che non modificano le strutture portanti dell’appartamento; in particolare rientrano nell’ambito CILA:

• il riordino degli spazi interni
• lo spostamento di pareti divisorie
• la creazione di controsoffittature in cartongesso
• lo spostamento di porte ed infissi
• l’installazione e posa di canne fumarie
• frazionamento o accorpamento di stanze purchè non venga alterata la volumetria originaria
• rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e climatizzazione

La CILA può essere presentata dal proprietario, dal detentore di un diritto reale di godimento, da un professionista (geometra, architetto, ingegnere). Il coinvolgimento di un professionista è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni per la realizzazione degli elaborati planimetrici e della dichiarazione di conformità con le normative.

I lavori con la CILA possono iniziare contestualmente all’inoltro della segnalazione, non sono previsti oneri da versare al Comune.

Manutenzione straordinaria semplice: CILA

La SCIA, abbreviazione di segnalazione certificata di inizio attività, riguarda lavori più invasivi che modificano le strutture portanti dell’appartamento per cui è necessario che il progetto sia redatto da un ingegnere o da un architetto. Un esempio può essere costituito dalla cerchiatura di una porta o finestra su un muro portante, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni ecc. La SCIA è prevista anche per il cambio della destinazione d’uso.

Manutenzione straordinaria complessa: SCIA

Se invece con la ristrutturazione aumentiamo la volumetria dell’appartamento è necessario presentare in comune un permesso per costruire che, in alcuni casi, può essere sostituito dalla Super SCIA.

In questi casi i lavori non possono essere contestuali all’invio della segnalazione ma è necessario aspettare almeno trenta giorni.

In questo lasso di tempo il Comune si riserva la possibilità di intervenire per chiarimenti o altro, superato il mese vige il silenzio assenso.

Nei casi in cui la Super SCIA è autorizzata in sostituzione del permesso di costruire dovrai pagare i rispettivi oneri di urbanizzazione per l’aumento della cubatura o, ad esempio, per il cambio di destinazione.

Fermo restando gli specifici limiti di Legge, le Regioni hanno un margine di autonomia sugli ambiti di applicabilità della Super SCIA.

Aumento volumetria, cambio della destinazione d’uso: Permesso per costruire o Super SCIA (quando previsto)

Per questo motivo è difficile trovare una regola valida per tutto il territorio nazionale, in questi casi sarà il tecnico dell’impresa che esegue il lavoro o il responsabile del progetto a fornirti le giuste indicazioni.

Se non hai richiesto la CILA o la SCIA e hai già effettuato i lavori puoi fare una dichiarazione tardiva in sanatoria utilizzando la dichiarazione “accertamento di conformità” e pagando una multa di 1.000 €  che si riducono a 300 € se il lavoro non è ancora ultimato.

Tieni sempre presente che se hai fatto i lavori senza autorizzazione e non li hai sanati, la planimetria catastale del tuo appartamento sarà difforme rispetto allo stato di fatto.

Adeguare la planimetria allo stato di fatto è un prerequisito essenziale per poter vendere l’immobile.

Conclusioni

Con questo articolo ho voluto sgrossare il tema e fornirti una linea guida per destreggiarti almeno nell’ambito dei lavori di ordinaria amministrazione che non richiedono alcun permesso o formalità.

CILA (quasi sempre), SCIA, Super SCIA e il permesso di costruire, come abbiamo visto, necessitano di un tecnico , sarà quindi quest’ultimo a fornirvi la consulenza ed i riferimenti necessari.

Avvertenze:

Gli articoli sono realizzati con scrupolo e trattati in forma semplificata per facilitarne la fruizione.  L’obiettivo di Ella Home  non è quello di mettervi in condizione di sostituire l’attività di un professionista ma di soddisfare la vostra curiosità sugli aspetti tecnici, giuridici, fiscali e normativi che riguardano il mercato immobiliare. Le tematiche trattate sono correlate e presuppongono una conoscenza più ampia inoltre le normative sono in continua evoluzione.  Per questo motivo non ci assumiamo nessuna responsabilità sull’utilizzo improprio di quanto scritto e vi consigliamo sempre di ricorrere a professionisti.

Luciano Pedrini

Dirigente in primarie aziende di comunicazione oggi agente e consulente d’azienda nel settore immobiliare. Nei ritagli di tempo svolge l’attività di blogger perchè come scrive Seneca: il tempo non è una risorsa infinita e quindi non va sprecato.

 

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